De praktijk leert dat we met regelmaat onderstaande vragen tegenkomen. Deze informatie is vooral bestemd mensen die niet in Frankrijk permanent woonachtig zijn. Hiervoor kunnen andere regels gelden en zijn er vaak andere mogelijkheden. De banken maken een verschil tussen residenten en non-residenten.
Welke mogelijkheden zijn er om in Frankrijk te financieren?
Zonder problemen kunnen huizenbezitters hun pand (her)financieren. Vaak wordt in land van herkomst gezegd, België of Nederland, dat het zeer lastig is om te (her)financieren. Van grootste belang is natuurlijk het type inkomen versus totale financieringslasten en de waarde van het pand.
Kan ik mijn bestaand krediet, lening of hypotheek herfinancieren in Frankrijk?
Met regelmaat ontvangen we aanvragen of informatieverzoeken van onze cliënten die momenteel een hoge(re) rente betalen. Herfinanciering kan dan eventueel raadzaam zijn. U dient echter alle kosten in ogenschouw te nemen.
Zijn de rentetarieven in Frankrijk hoger of lager dan in België of Nederland?
In het algemeen kan worden gesteld dat de huidige hypotheekrentetarieven bij Franse banken op een aanzienlijk lager niveau liggen. Indien u indertijd uw huis heeft gekocht met een krediet of persoonlijke lening is het verschil zelfs nog groter.
Wat moet ik doen om te beoordelen of het voor mij verstandig is om mijn lening om te zetten?
Mijn advies als financieel planner is altijd om de voor- en nadelen tegenover elkaar te zetten. Laat een financieel deskundige adviseur een berekening voor u maken.
In deze berekening moeten alle te maken kosten meegenomen worden. En niet alleen het renteverschil. Deze berekening maken we graag voor u.
Kan ik ook een aflossingsvrije lening verkrijgen?
Onder zeer speciale voorwaarden is dit mogelijk. Laat u zich hierover informeren.
Welke beoordelingscriteria hanteren de Franse banken?
Over het algemeen mogen de totale financieringslasten niet meer dan 33% bedragen van het totale inkomen. Ook eventuele bestaande kredieten of schulden worden in de berekening meegenomen. Voorts zal de financiering t.o.v. het onderpand tussen de 80-100% van de waarde mogen bedragen. Sommige banken hanteren een norm van maximaal 80%, andere banken hanteren eventueel een hoger percentage.
Wat is inkomen waar de bank rekening mee houdt?
Inkomensbronnen kunnen zijn: (bruto) inkomen, rente- en dividendbaten, huurpenningen, winst uit onderneming.
Is het afsluiten van een financiering leeftijdsgebonden?
De Franse wetgeving gaat ervan uit dat een hypotheek op uiterlijk 80 jarige leeftijd afgelost is. Dit geld zowel voor een annuitaire hypotheek als een aflossingvrije hypotheek. Dit betekent dat een annuitaire hypotheek gedurende een aantal jaren geheel afgelost moet zijn. Dit kan betekenen dat u over de vermeld 33% norm heen gaat. De aflossingsvrije lening loopt tot maximaal 80 jaar. Nadien moet u direct de lening aflossen. De meeste Franse banken stellen een overlijdensrisicoverzekering verplicht.
Kan ik mijn bestaande hypotheek goedkoper onderbrengen?
Een totale berekening wijst uit of dit mogelijk is. Houdt tevens rekening met extra kosten zoals bankkosten, notariskosten en eventuele vergoedingsrente aan uw huidige financier.
Tot welk bedrag kan een Franse bank mijn Franse huis financieren?
De meeste internationaal opererende Franse banken gaan uit van 80-85%. Er wordt echter verschillend gerekend. De ene bank gaat uit van 85% van de in het koopcontract vermelde aankoopprijs terwijl een andere bank de taxatie maatgevend laat zijn. Indien u Frans resident bent kan in voorkomende gevallen tot 110% gefinancierd worden.
Hoelang is de looptijd tussen de voorlopige en definitieve akte in Frankrijk?
Ga uit van 2 tot 3 maanden. Neem de looptijd van het financieringsvoorbehoud in het koopcontract zeer ruim. Indien u constateert dat u deze datum niet gaat halen, laat dan in gezamenlijk overleg met de verkoper de notaris een document opstellen waaruit een verlenging van deze uiterste datum geregeld wordt. Wacht niet tot de laatste dag(en).
Hoeveel bedragen de bijkomende kosten van notaris en de bank?
Ga uit van ongeveer 7-8%, indien het aan te kopen pand ouder is dan 5 jaar. Indien het een vrij recent pand betreft kunt u uitgaan van 2-3%.
Kan ik de overwaarde van mijn Franse woning gebruiken voor aankoop woning in Nederland?
Onder voorwaarden is een opname van de overwaarde, tot ongeveer 80% van de waarde van het pand, mogelijk. Let wel, is er altijd een inkomenstoets.
Is een overlijdensrisicoverzekering verplicht?
De meeste Franse banken stellen deze inderdaad verplicht. Verplichting geldt echter niet de door de bank aangeboden offerte. U bepaalt zelf met welke verzekeraar u in zee gaat. Natuurlijk moet de bank hiermee wel akkoord gaan. Vraag vooraf welke verzekeraar zij goedkeuren. In het algemeen dient iedereen voor zichzelf na te gaan of een dergelijke verzekering raadzaam is. Kritisch kijken naar je eigen financiële huidhouding en vooral beoordelen in welke mate je een dergelijk risico wilt verzekeren.
Ik heb momenteel een variabele rente. Is het verstandig om deze te wijzigen naar een vaste rente?
Dit hangt af van uw persoonlijke voorkeur en bereidheid om een stijgende rente te accepteren en financieel te kunnen dragen. Uw eigen acceptatie van zekerheid is hierbij van groot belang.
Waarom kan het verstandig zijn om toch op de lening af te lossen?
In Nederland zien we een aflossingsvrije lening al dan niet gecombineerd met een effectenportefeuille of een spaarpolis. Bijna alle Franse hypotheken kennen een maandelijkse aflossingsverplichting, de zogeheten annuitaire hypotheek. Het grootse verschil met een aflossingsvrije is natuurlijk dat deze een verplichte maandelijkse aflossing kent. Per saldo daalt uw schuld met de maandelijkse aflossing. En het bedrag waarover u aflost bepaalt u geen rente meer. Per saldo zijn de totale kosten bij een annuitaire hypotheek geringer.
Kan ik een Franse lening verkrijgen op mijn pand in Nederland?
Neen, Franse banken verstrekken geen leningen indien het pand buiten Frankrijk gelegen is.
Ik wil graag lenen, op basis van de waarde van mijn effectenportefeuille. Is dit mogelijk?
Ja, we hebben contacten met Franse banken die tevens op de waarde van een effectenportefeuille een lening verstrekken. U dient deze portefeuille daar dan wel onder te brengen als onderpand. De bevoorschotting is afhankelijk van het soort effecten die u heeft, meestal tussen de 60% en 80% van de waarde van de te verpanden portefeuille. De bank toest bij deze vorm niet het doel van deze lening en er volgt geen inkomenstoets. De rente voor een dergelijk effectenkrediet bedraagt momenteel 3%. Er wordt een gewone akte van lening opgemaakt en geen notariele akte.
